空室があると不動産所得に経費は発生しない？賃貸経営における計上できる費用 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年09月25日

長い期間不動産経営を続けていく上で、重要なのが出費、つまり各種費用の取り扱いではないでしょうか。

物件を所有しているだけでも発生する各種費用は、経費として計上することで負担を抑えることができます。

しかし不動産投資において、入居者の埋まっていない物件の場合、経費の扱いはどうなるのでしょうか？

• 1 空室がある不動産物件は経費として計上できる？
• 2 必要な支払いを経費にする方法
• 3 減価償却費の条件
• 4 空室期間が長くならないように注意
• 5 しっかりとした空室対策を心がけよう
• 6 まとめ

空室がある不動産物件は経費として計上できる？

一般的に、あらゆる事業活動ではそのために必要になる費用を「経費」として計上し、申告できます。

例えば小売業では、販売する商品を仕入れる時の費用のように、事業活動に必要不可欠な費用を経費にできます。

それでは、不動産物件を経営するときの費用はどうでしょうか？

不動産物件の経営には、物件を存続するためにさまざまな費用がかかります。

共用部の光熱費や修繕費などは、入居者の有無に関係なく必要になるでしょう。

そのためこうした費用を経費に計上することが可能です。

一方で、あらゆる事業において一般的に、経費は収益に対して発生するものと考えられます。

例えば「広告を打つことで、お客さんが増える」という明確な効果があり、収益につながることで広告の重要性を確認できますよね。

不動産経営の場合、さまざまな広告を出し、工夫をしても、物件の入居者がゼロであれば「成果が出ていない」ということが明確になってしまいます。

特に、広告なども用意せず空室が続いている場合、その際に発生する費用は経費に当てることができません。

必要な支払いを経費にする方法

空室のある不動産物件で、費用の支払いが起こった場合には「減価償却費」として計上できます。

減価償却費とは、資産に対し長い期間の中で少しずつ計上していく費用のことです。

減価償却費を考える上では、まず不動産物件がどのくらいの期間入居者を獲得し利益を発生させることができるか想定する「耐用期間」の割り出しが重要になります。

耐用期間は、第三者機関によって判断され、結果に応じて償却が決まります。

減価償却費は、物件が空室状態であっても計上できます。

ただし減価償却費を計上するに当たって、物件に空室がある場合には、次のような条件を満たしている必要があります。

減価償却費の条件

ひとつ目の条件は、空室があくまで一時的なものであることです。

あまりにも空室が長びいている場合、物件の価値基準も曖昧になってしまいます。

空室の続く状態が1年未満程度であることを目安にしましょう。

また、入居者がいないからといって物件の手入れを怠っている場合も、経費としての計上が難しくなります。

清掃や修繕、原状回復などは、不動産経営を続けていく上で必要不可欠であり、それゆえに経費の計上ができます。

これらの対応を適切に行っていないのであれば、経費の計上も難しくなってしまいます。

また、その後も引き続き入居者募集をしていることも大切な条件です。

入居者募集をしていないと、空室をそのままにした状態で稼働できる状態になっていない、と考えられます。

そのため、不動産会社や賃貸ポータルサイトに掲載してもらったり、募集看板を設置したりすることで条件を満たすようにしてください。

空室期間が長くならないように注意

このように、経営している賃貸物件に空室があること自体は問題にならず、経費計上できます。

しかし、できることならば空室は少しでも減らせるように働きかけましょう。

いくら費用を計上できるといえど、空室の多い状態が続くと収入が減少してしまいます。

収入がない状態であっても、清掃や修繕などの管理にかかる費用、ローンの返済、固定資産税の支払いなどは続きます。

こうした出費は、収入がないのならば自己資金で支払わなければいけません。

空室が続くと、それだけ負担も増えますからなるべく早く空室対策をしましょう。

また、不動産物件は空室が続くほど、劣化が進んでしまうという性質があります。

外からみる分には変わらないように見えても、使用していない期間が長いと物件のさまざまな部分が痛んでしまうというのはよくあることです。

ようやく入居者が決まり、改めて使用を再開した時トラブルが起こってしまった……ということもあるでしょう。

特に水回りには注意が必要です。

生活に必要不可欠でありながら、長く使用されていないとトラブルが起こり、場合によっては配管が劣化して水漏れしてしまうこともあります。

しっかりとした空室対策を心がけよう

空室が発生しないようにするためには、物件の設備や機能を充実させましょう。

ターゲット層によっても、物件や設備に求めているものは違います。

ニーズに合う設備を導入することによって、入居希望者へピンポイントにアプローチできます。

築年数の気になる物件も、リフォームやリノベーションを取り入れることで効果的な空室対策ができます。

まとめ

物件に空室がある場合でも、条件を満たしていれば減価償却費として計上できます。

ただし、空室が続くと負担が大きくなってしまう点は変わりませんので、必要に応じてリフォームも検討しましょう。