アパートやマンションは相続税対策になるって本当？トラブルのない遺産分割の方法 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年08月31日

家族のアパートやマンションを相続する時には、何から手をつければいいか悩んでしまうのではないでしょうか。

トラブルを防ぐためにも、手続きの流れなど重要な点は事前に確認しておきましょう。

特にトラブルになりやすい遺産について、きちんと分割する方法もご紹介していきます。

• 1 アパートの相続手続きの流れ
• 2 アパートを含む遺産をスムーズに分割方法
• 3 アパートにまつわる相続税の基礎知識
• 4 アパートの相続に関するチェックリスト
• 5 まとめ

アパートの相続手続きの流れ

アパートを相続するにあたって、最初に故人の遺言書があるかどうか、またその内容を確認するところからはじめましょう。

遺言書があるのなら、その内容に従って相続分配をします。

遺言書がない場合、故人の財産を相続する権利がある人をすべて洗い出し全員で遺産分割協議をする必要があります。

合わせて相続財産がどれくらいあるのかもきちんと確かめておきましょう。

もし負債が多いのであれば相続放棄をした方がいいでしょうから、その点きちんと確認しておく必要があります。

誰がアパートを相続するか決まったら、法務局で名義変更手続きを行います。

相続税申告が必要であれば、故人が亡くなってから10ヶ月以内に申告・納税してください。

アパートを含む遺産をスムーズに分割方法

財産にアパートがある場合、遺産の分割において悩んでしまうでしょう。

方法にはいくつか種類がありますが、その一つが代償分割と呼ばれる方法です。

この方法は、誰かがアパートを相続し、その分の代償金を他の相続人に支払うという方法です。

アパートを相続する人は、代償金を支払える経済力がなければいけません。

ただし、相続したアパートを使って家賃収入を得る場合「現在はまだ受け取っていない、将来の利益はどうするか」というような部分は、きちんと話し合っておくべきでしょう。

続いて、換価分割という方法です。

これはアパートを売却し、受け取った売却金額を現金で相続人に分ける方法です。

遺産分割協議で決めた割合で相続しましょう。

ちなみにアパートの売却にあたっては、売却した金額を全て受け取れるわけではありません。

手数料などの費用や譲渡所得税なども考慮してください。

続いて、財産をそのまま相続する現物分割という方法があります。

アパートや現金、株式などを売却せず、一人はアパート、一人は株式……というようにそのまま相続分割する方法です。

売却の手間がないのは魅力ですが、どうしても公平性を保つのが難しくなりやすい点は注意しましょう。

アパートにまつわる相続税の基礎知識

アパートを保有していると、相続税を考える上でメリットがある……という話を耳にしたことがある人もいるのではないでしょうか。

これは、アパートを第三者に貸し出している場合、相続税の評価額が下がることが関係しています。

地域ごとの「借地権割合」や「借家権割合」、「賃貸割合」で評価額を減額することによって、負担を減らすことにつながります。

さらに「小規模宅地等の特例」を利用できることも関係しています。

小規模宅地等の特例とは、要件を満たす場合に故人がかつて住んでいた土地や事業をしていた土地の相続税評価額を減額することができるようになる特例です。

条件によっては50％の減額も可能です。

こうした制度によって、相続の際にアパートなどの物件、不動産を保有しておくことが良いとされています。

アパートの相続に関するチェックリスト

アパートを相続すればその後の利益につながる……とは言い切れないのが、アパート経営の怖いところです。

上手な経営のためにも、相続の際には次のようなポイントをしっかり確認しましょう。

まずはローンの状況です。

残債が残っている場合、それらも相続しなければいけません。

利益を出すどころか、赤字経営になってしまう可能性があるので注意しましょう。

仮にローンがない場合でも、状況によっては収益を生み出すのが難しい場合もあります。

例えば建物が全体的に老朽化しているようなケースでは、なかなか新規の入居希望者を獲得するのが難しく、空室に悩まされていることもあるでしょう。

その状態で、毎月の光熱費や保険料、固定資産税、定期的なリフォームや清掃、メンテナンスにかかる費用を捻出するとなると、赤字になってしまうかもしれません。

表面上の収益（家賃がいくらで、何部屋埋まっているか）だけにとらわれず、ランニングコストを計算することも大切です。

そして、長くアパート経営をする上では修繕計画を立てる必要があります。

築年数の長いアパートは、そのうちに数百万円という高額な修繕費がかかってしまうことがあります。

来る日を前に、きちんとした修繕計画による資金準備が必要不可欠です。

まとめ

アパートを相続する際には、まず相続の権利がある人は何人いて、アパートの他にどのような遺産があるのかを割り出しましょう。

その上で、「現在、アパートはどのような状態なのか」を確認することも大切です。

アパートの状態によっては、安易に相続すると赤字経営になってしまったり、大きな出費につながってしまったりすることもありますので、適切な対応を心がけましょう。