頭金なし！フルローンを受けるにはどうすればいい？注意点にも注目 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年04月21日

不動産投資にあたって、頭金として自己資金を用意しなければいけないことがネックになる……という人もいるでしょう。

その際には、フルローンの利用を検討しましょう。

どうすればフルローンを受けられるのか、ポイントを解説していきます。

• 1 フルローンとは？
• 2 アパートやマンション投資では頭金がいくら必要？
• 3 フルローンを受けるにはどうすればいい？
• 4 フルローンを利用するリスク
• 5 フルローンで安定的なアパート、マンション経営を実現するには？
• 6 まとめ

フルローンとは？

フルローンとは、ローンを受ける際に頭金を入れない方法のことです。

一般的な融資は、借り入れ前に頭金を入れることが条件となります。

頭金をいくら用意できるかによって融資できる金額が変わることもあるでしょう。

しかしフルローンであれば、頭金が用意できなくてもローンを組むことができます。

投資用のアパートやマンションを購入する際、物件の費用がかかるのは当然ですが、そのほかに事務手数料をはじめとした諸費用も発生します。

「物件が◯万円だからそれだけ用意しておけば大丈夫」と考えていると、マイナスになりかねないのです。

そして、諸経費の分は融資してもらうことができません。

支払いに不安があるときには、フルローンを活用することで安心して計画を立てられるでしょう。

ただし実際にフルローンが適用されるかどうかは、審査があります。

アパートやマンション投資では頭金がいくら必要？

アパートやマンションの投資では、アパート、マンションを購入するために必要な費用のうち、およそ1割～3割ほどが頭金の目安となります。

とは言えこれはあくまで目安です。

頭金は、建物や賃貸オーナーの属性によって変わります。

実際にシミュレーションをしながら、具体的な金額を算出しましょう。

場合によっては、頭金が必要ないケースもあります。

フルローンを受けるにはどうすればいい？

フルローンを受けられるか否かは、物件の性質によって変わります。

フルローンを受けたいのであれば、収益見込める価値の高い物件を選ばなければいけません。

ローンでどれだけ融資を得られるかは、その物件がどれだけの収益を見込めるかが肝となります。

逆に言うと、金融機関から評価してもらえないと、フルローンを受けること難しいでしょう。

さらに審査では、賃貸オーナー自身のことについても審査されます。

ローンはいわば借金ですから、返す能力の高い人には大きな金額を貸すことができますが、返済能力がないと判断されてしまえばローンを組むこと自体難しくなるのです。

審査の際には、賃貸オーナー自身の給与や原資についてもチェックされます。

どのような仕事に就いているのか、雇用形態はなんなのか、収入は持続するのかといった点で、社会的に安定性が高いとその分評価も高くなります。

また、不動産投資での利益を出したことがあることでも評価は高くなります。

不動産投資の実績があると「きちんと返済できる人だ」と判断され、フルローンを受けやすくなるでしょう。

フルローンを利用するリスク

フルローンは頭金が必要なく、頭金の用意がなくともローンが組めるという非常に大きな魅力がありますが、リスクもあります。

リスクとして、まず「万が一入居者が見つからなかった場合、ローンの支払い金額が収入を上回ってしまう」というものが挙げられます。

その際、家賃収入がないままひたすらローン返済をして、マイナスになってしまう可能性もあります。

その際には、収入を得るどころか負担ばかりがかさんでしまうでしょう。

金利が上がってくると支払わなければいけない金額が増えますし、その際には大きな負担となるでしょう。

また、フルローンの残債によっては売却時期を見極めるのが難しくなります。

アパートやマンションの資産評価額に対し、残債が多いとマイナス評価になってしまうため注意しましょう。

フルローンで安定的なアパート、マンション経営を実現するには？

こうしたリスクを避けるためには、空室対策を十分に行う必要があります。

空室が多い物件では、当然のことながら思ったような家賃収入を見込めません。

空いたままになっている部屋も、その間に劣化したり、設備が故障したりする可能性があることから、ローンだけでなく修繕費もかさんでしまいます。

場合によっては「収入がないまま出費ばかりが増える」と言う事態にもなりかねません。

こうした事態を避けるためには、入居者にとって魅力を感じられる設備や内装を実現することが大切です。

例えば、築年数の気になるアパートやマンションの場合、どうしても入居者がその点を懸念することもあるでしょう。

しかし、リフォームやリノベーションによってきれいな状態へ導けば、入居希望者の関心を惹きやすくなります。

ファッションのトレンドと同じように、物件にも「今、需要の高い物件」「昔流行っていた物件」といった特徴があります。

そのときどきのニーズに合わせた展開で、市場価値の高い物件を目指すことによって安定した収入につなげられるでしょう。

まとめ

賃貸オーナーの属性や物件の価値によって、頭金を必要としないフルローンを組める可能性があります。

ただし、フルローンによってリスクが大きくなってしまうケースもあるため入居者にとって価値のある物件を目指しましょう。

比較的安い金額で手に入れやすい中古物件でも、きちんとリフォームやリノベーションをすれば価値の向上が期待できるでしょう。