事故物件の定義とは？告知事項の基本ルールと事故物件になってしまったときの対処法 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2022年12月28日

賃貸物件を経営しているオーナーにとって最も困るのは、「入居したくない」と思われ、賃貸収入がなくなってしまうことではないでしょうか。

そうしたトラブルにつながりやすいのが「事故物件」です。

近年、メディアでも多く取り上げられ耳にする機会も増えてきた事故物件について、改めて知識を深めておきましょう。

• 1 事故物件の定義とは？
• 2 事故物件と法律的な問題
• 3 事故物件には告知義務がある？
• 4 告知事項の説明義務はいつまで？
• 5 万が一事故物件になってしまったら？
• 6 まとめ

事故物件の定義とは？

メディアで取り上げることも多い「事故物件」ですが、その定義についてはあまりわかっていない人も多いのではないでしょうか。

事故物件といえば、「誰かが死んだ部屋」とイメージする人も多いと思います。

そのような部屋は、現在はきちんと処理され、リフォームやリノベーションも行われ綺麗な状態になっていたとしても、どこか気味の悪さを感じてしまうかもしれません。

こうした物件のことを「心理的瑕疵のある物件」と言います。

物理的に悪いことがあるわけではないものの、精神的な負担を感じさせる物件、すなわち心理的瑕疵のある物件が、事故物件として定義されています。

入居した人が後から事情を知り「それなら契約しなかったのに！」というトラブルになりかねない物件は、事故物件として扱われます。

しかし、このような定義はあくまで一般的な定義に過ぎず、認識には個人差もあるため注意が必要です。

事故物件と法律的な問題

そもそも事故物件や心理的瑕疵のある物件について、法的な定義はありません。

何を持ってして心理的瑕疵と判断するかも、人によって違うでしょう。

例えば、ニュースになるような大きな殺人事件の現場となった場所は、心理的瑕疵がある事故物件と考えて問題がないでしょう。

しかし、高齢者が亡くなってしまった物件の場合はどうでしょうか？

前者のような事件性はありませんが、人が亡くなっているという点は同じです。

これを心理的瑕疵のある物件として認めてしまうと、自宅で家族の最期を見送った経験のあるすべてのご家庭が「心理的瑕疵がある状態」となってしまいます。

病院や高齢者向け施設なども、事故物件になってしまいますよね。

このように、心理的瑕疵の有無を考える上ではただ「人が亡くなっている」というだけでなく、その経緯や状況も重要になります。

法律から見る具体的な定義もなく、判断は個人にゆだねられるところが大きいと言えるでしょう。

事故物件には告知義務がある？

事故物件には、告知義務があります。

契約不適合責任によって、賃貸オーナーは入居希望者に事故物件である旨を伝えて、相手が内容に納得した上で契約をしなければいけません。

告知をせずに契約をしてしまったときには「告知義務違反」となるため十分に注意してください。

告知義務違反をすると契約を取消されたり、損害賠償を請求されたりすることもあるでしょう。

「隠していればばれないだろう」と思うかもしれませんが、今、事故物件を調べる方法はさまざまあります。

例えば事故物件公示サイトを見れば、どのアパートで何年にどんな事故や事件があったか、一目でわかります。

故意に隠していて、のちのち入居者にばれてしまったときにはより大きなトラブルになりかねません。

必ず、契約の前の段階で丁寧に告知したいものです。

告知事項の説明義務はいつまで？

心理的瑕疵の告知義務期間は、事故や事件が起きてから3年間とされています。

これは、令和3年10月8日に国土交通省が策定した「人の死の告知に関するガイドライン」にて定められています。

これによると、自然死であっても、ご遺体の状況などによっては告知義務が発生するものとされています。

「殺人や自殺でなければ関係ない」というわけでもありませんので、注意してください。

ちなみに建物の外で発生した事件や事故であれば、告知義務はありません。

万が一事故物件になってしまったら？

ひとたび事故物件になってしまうと、どうしても家賃を下げるなどの措置が必要になります。

たとえもともとは人気のエリアであっても、周辺相場よりも格安になってしまうでしょう。

それでも、安くしたからと言って入居希望者があらわれるかはわかりません。

そうした事故物件は、意識的に価値を向上させることで納得して入居してくれる人を獲得できるかもしれません。

リフォームやリノベーションを取り入れ、物件の価値向上を目指しましょう。

◇人気のある設備を取り入れる
◇デザイナーズ物件のようなリノベーションをする
◇セキュリティなどの設備に投資する
◇壁材や床材をおしゃれなものに張り替える

このような工夫を取り入れることによって、「格安の金額で理想の物件に出会えるなら、ぜひ入居したい」と希望する人が出てくるかもしれません。

もちろん告知義務はありますが、物件の魅力が大きいほど「気にしないから、この条件で住みたい」と希望する人が増えるはずですよ。

まとめ

事故物件とは、入居者に「ちょっと嫌だな」と思わせてしまう条件、すなわち心理的瑕疵がある物件のことです。

事故物件には告知義務があり、故意に隠して契約をさせてしまうと、賃貸オーナーが責任を負わなければならない事態にもなりかねません。

家賃も従来より低めに設定する必要がでてきますが、設備投資などの工夫を取り入れて対処しましょう。