賃貸経営破たんの原因とは？アパートやマンション経営時に注意すべきこと - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2022年07月29日

アパートやマンションのような賃貸物件を経営するにあたって、やはり空室がなく安定した収入が入ってくる状態が理想ですよね。

しかし、ときには経営が芳しくない状況になることもあり、舵切りができなければ経営破たんに陥ってしまう可能性もあります。

悲しい結末を迎えないため、賃貸オーナーとして知っておきたい経営破たんの原因をご紹介していきます。

• 1 空室が増えてしまうことによる収入減
• 2 賃貸物件をきれいに保つための修繕費
• 3 サブリースによるトラブル
• 4 金利の上昇によるローン返済トラブル
• 5 まとめ

空室が増えてしまうことによる収入減

まず、賃貸経営において非常に多い「空室問題」です。

賃貸物件を経営する上では、家賃収入が重要となるからこそ空室が増えればその分収入が減ってしまいます。

賃貸物件はたとえ誰も住んでいない状態でも、経年変化とともに痛んでいく家の手入れを定期的にしなければいけません。

そのような経費も、家賃収入からまかなう前提です。

そのため、空室が続く状態では収入が増えないどころかむしろマイナスになってしまいかねません。

賃貸オーナーとしては、とにかく空室を回避することが重要となるでしょう。

空室が目立つ状態でありながら、空室対策を行わず放置したままでいると、いずれ経営破たんを招く可能性が高くなってしまうと覚えておきましょう。

賃貸物件をきれいに保つための修繕費

空室による家賃収入がなかったとしても、ただ「収支ゼロ」であればすぐさま問題にはつながらないかもしれません。

しかし実際に経営を続けていく上では、なにもしなくとも修繕費がかかり、これが経営に大きくかかわるのです。

一般的に15〜30年ほどに一度は、大規模な修繕工事が必要になるとされています。

具体的な費用はアパートやマンションによってもちろん違いますが、一般的には数百万円から数千万円といった金額がかかります。

そのため賃貸オーナーは、毎月必ず修繕費として積立をしておく傾向にあります。

それにプラスして、突然設備が故障したり、雨漏りなどのトラブルが発生したりする可能性は常に想定しておかなければいけません。

例えば「給湯器が壊れた」「エアコンが壊れた」というような相談は、いつでも起こりうるものです。

入居者からある日突然伝えられたとしても、入居者の生活のためにはすぐに対応しなければならず、突然の出費で10万円、数10万円かかる可能性もあります。

このような修繕費が重なってしまうと、経営破たんとなるかもしれません。

修繕費は、アパートやマンションを経営する上で決して無視できない出費です。

だからこそ、不測の事態もきちんと計算に入れた上で対応しましょう。

サブリースによるトラブル

サブリースとは、管理会社が賃貸オーナーからアパートやマンションをすべて借りあげ、個別に入居者へ案内する方法です。

管理会社は賃貸オーナーへ「空室保証」や「家賃保証」といった保証を用意します。

そのため、賃貸オーナーとしても「必ず毎月◯万円入ってくるなら安心だな」と魅力を感じ、契約を結びたくなるでしょう。

しかし近年、そうした魅力に溢れたサブリースによって多くのトラブルが起きています。

あらかじめ「保証がある」という契約をしていたのにもかかわらず、のちのち景気悪化や空室率を理由に契約を反故にするという事例が多く起きているためです。

最初に提示された保証が守られることなく、それどころか契約内容の見直しを求められることもあります。

「家賃をもっと下げなければ厳しい」という要望が入ったり、一方的な契約解除を突きつけられたりすることもあるそうです。

保証がなく、言われるままに家賃を下げれば収支がマイナスになってしまう場合もあり、そこから経営破たんにつながる可能性も十分あるでしょう。

もちろんこれらは悪徳な事例と言えますが、現実的にこのようなトラブルが起きていることは理解しておきましょう。

サブリースは魅力的なシステムではありますが、きちんと見極めて、損をすることがなさそうか判断する必要があります。

金利の上昇によるローン返済トラブル

賃貸経営のためにアパートやマンションを購入するときには、たいていの場合ローンを利用するでしょう。

近年、不動産関係のローンは種類も増えており、賃貸オーナーは詳細を含めてローンの性質をよく見極めなければいけません。

特に注意したいのが、「変動金利」を採用しているローンです。

変動金利は低金利での借入れが可能であり、のちのち固定金利への変更もできるため変動金利を選んでおけばよい……と考えてしまうでしょう。

しかし思わぬ金利の上昇があった場合には、一気に厳しい状態になってしまう点に注意が必要です。

このと「変動金利が厳しくなったら、固定金利に切り替えればいい」と楽観視してしまう人もいるかもしれません。

しかし、固定金利に変更しようと考えたときには当然のことながら、固定金利も当初より上昇しています。

結果的に、大きな損失が生まれてしまう可能性がありますので注意しましょう。

まとめ

経営しているアパートやマンションがいつでも満室で、安定的な収入が約束されていれば賃貸オーナーとしては安心ですが、なかなかそうはいかないこともあるものです。

ときには安定的な経営を期待して利用したサブリースや変動金利ローンが、思わぬ結末を迎えることもあるでしょう。

さまざまな事例を参照しながら正しい情報を集めれば、経営破たんの危機を免れることができますよ。