定期借家契約とは？賃貸オーナーが覚えておきたい契約の基本 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2022年05月30日

賃貸オーナーにとってもっとも知識を要する部分であり、気を遣う作業と言えるのが「契約」ではないでしょうか。

その中でも「定期借家契約」について正しく理解し、説明できるでしょうか？

今回は、定期借家契約とはいったいどんなものなのか、あらためて解説していきます。

• 1 定期借家契約とは？
• 2 定期借家契約の特徴
• 3 定期借家契約と一般的な賃貸契約はどう違う？
• 4 定期借家契約を終える方法
• 5 定期借家はどんなときに用いられる？
• 6 まとめ

定期借家契約とは？

定期借家契約とは、簡単に説明するとあらかじめ定められていた「賃貸期間」が満了になることで、必ず終了し退去が必要となる契約のことです。

一般的な賃貸物件の契約では、「ひとまず2年」というように賃貸の契約期間が定められています。

そしてその期間が終了すると、更新するか否かを賃貸オーナーと入居者で確認します。

双方が更新に合意すれば、入居者はそのあとも同じ物件に住み続けることができます。

賃貸オーナーは原則、正当な理由がない限り更新を拒否することができません。

しかし定期借家契約では、満期となったとき更新の選択肢がなく、確実に賃貸借契約が終了します。

定期借家契約の特徴

定期借家契約では、契約期間が満了となれば契約が終了し、退去となりますが、「満期となったとき必ず退去しなければいけない」というわけではありません。

賃貸オーナーと入居者、双方が合意していれば再契約もできます。

そのまま住み続けるために行う手続きが「更新」ではなく、「再契約」となるのが定期借家契約の特徴と言えるでしょう。

定期借家契約にはほかの契約と違って「更新」という制度がないからこそ、再契約の際には敷金・礼金・仲介手数料などの支払いが発生します。

そのため一般的な契約に比べると、敷金・礼金・賃料などが安く設定されていることが多いようです。

そのまま解約となるときにも、賃貸オーナーが立ち退き料を支払う必要はありません。

定期借家契約と一般的な賃貸契約はどう違う？

定期借家契約と一般的な借家契約では、異なるポイントがたくさんあります。

まず、契約方法です。

一般的な契約の場合、書面での契約でも口頭でも構いません。

しかし定期借家契約では、公正証書などもあわせて契約書面による契約しか認められないのが特徴です。

賃貸借期間について、一般的な契約ではこれまで「20年間」とされていました。

しかし平成12年3月1日以後は、無制限とされています。

定期借家契約でも、上限は無期限です。

賃貸借期間は1年単位が一般的ですが、定期借家契約では1年未満でも契約できます。

一般的な契約では、1年未満の場合には費用の増減もできます。

定期借家契約を終える方法

それでは、定期借家契約で契約期間満了となったときにはどのような対応をすればよいのでしょうか。

満期を迎えるとき、賃貸オーナーは半年から1年前までに「期間の満了により契約が終了する」という旨を該当の入居者へ通知する義務があります。

これは退去をお願いする上で絶対に必要となる工程ですから、賃貸オーナーは必ず忘れないようにしましょう。

この通知を忘れてしまうと、仮に期間満了となっても退去をお願いできなくなる可能性があります。

きちんと通知していれば、通知より半年後には契約終了による退去を主張できます。

ただし、契約期間が一年未満であれば通知はいりません。

契約を結んだときすでに通知してあるということになるため、通知しなくとも期間の満了とともに契約終了となります。

定期借家はどんなときに用いられる？

定期借家契約はリロケーション物件などで用いられることが多い傾向にあります。

リロケーション物件とは、賃貸オーナーが転勤しているあいだ一時的に貸し出されている物件です。

賃貸オーナーはその後、物件を返してもらわなければならないため期間を定め確実に返してもらえる定期借家契約が有効です。

そのほかにも、シェアハウスや店舗利用の物件についても定期借家契約が行われることが多い傾向にあります。

シェアハウスは、共同生活をする場所であるからこそトラブルが起きる可能性が高い傾向にあります。

そしてトラブルがあったときには、ほかの入居者の居心地をよくするために退去を促すのも賃貸オーナーの役目となります。

一般的な契約では、入居者を理由なく退去させることができなくなることから定期借家契約を用いるとトラブル発生時にもスマートに進められます。

続いて店舗の場合も、定期借家契約が用いられることが多い傾向にあります。

というのも、店舗として利用する物件は「立ち退き料」に営業補償が含まれます。

そのため、住宅や事務所として利用されている物件に比べて立ち退き料が非常に高くなってしまう可能性があります。

賃貸オーナーとしては、高額な立ち退き料を支払わず済むようにしなければならず、そのために定期借家契約を用いることが多いのです。

まとめ

定期借家契約とは、一般的な契約のように「更新」という概念のない契約のことです。

契約期間満了となったとき、入居者の退去をうながすことができるためリロケーション物件やルームシェア、店舗物件に利用されます。

賃貸オーナーが大きな金額を負担することを避けられる場合もあるため、必要に応じて利用しましょう。