親子・親族間で無償の不動産賃貸をするのは問題？税金への影響に注意 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年08月07日

不動産物件を運営するにあたって「できるだけ損失を減らし、うまく活用したい」というのは多くのオーナーに共通する希望ではないでしょうか。

そのために、子どもや親族へ無償で不動産を賃貸するなど家族間でうまく協力している人もいるでしょう。

そのとき、注意しなければならない点がいくつかありますので今回は不動産の無償の貸し出しについて考えていきましょう。

• 1 子どもや親族に経営している賃貸物件を無償で貸してもいい？
• 2 相続税や贈与税への影響
• 3 所得税において注意すること
• 4 無償貸し付けをするよりも空室対策に力を入れよう
• 5 まとめ

子どもや親族に経営している賃貸物件を無償で貸してもいい？

現在、賃貸物件を保有しているオーナーにとって「いかに便利に、節約しながら経営していくか」という点は大きな課題となるのではないでしょうか。

賃貸物件を経営する上で、大きな課題となるのが「空室問題」です。

空室をそのままにしておくと部屋が傷んでしまうことから、できれば空室はそのままにせず誰かに住んでもらうほうがよいとされています。

そこで、賃貸物件の空いている部屋に子どもや親族を無償で住まわせる、という方法をとっているオーナーもいます。

こうした工夫を実際に行うにあたっては「税金面、手続き面でトラブルがないの？」と不安に思ってしまうのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、オーナーが親族に物件を無償で使わせているからと言って、すぐにトラブルになるわけではありません。

このケースのように金銭の伴わないものの貸し借りは、「使用貸借」と区分されます。

これは支払いが生じることのない分、借りた側に特別な権利はない、保護はされないものとして扱われます。

つまり「物件の無償での貸し借りは問題ないけれど、特別に保護されることもない状態」と言えるでしょう。

オーナー側と親族側できちんと話し合いができていて納得しているのであれば、すぐに贈与税や所得税が課されるわけもないので問題なく利用できるでしょう。

ただし、経営を続けていく中でいくつかの影響を受ける可能性があるので、まずはどのような影響があるのか知っておきましょう。

相続税や贈与税への影響

親族間にて無償で不動産賃貸を行った場合、複数の税金への影響が考えられます。

例えば、自分の保有している土地の評価を考える上で、あえて人に貸すことで評価を下げ、相続対策を行うオーナーは多いでしょう。

しかし「賃貸」として扱われるのはあくまで賃貸借の契約をしているときだけです。

つまり親族間における無償の貸し借りのように個人的なやりとりをしても認められず、相続税を抑えることにはつながりません。

また「小規模宅地の特例」として土地の評価を減少し相続税を優遇節税してくれる制度もありますが、こちらも同様です。

小規模宅地等の適用ができるのは、オーナーと借りている側が「同一生計の親族である場合のみ」とされているので、十分注意してください。

また、財産評価にかかわることから贈与税にも同様に影響があります。

評価を思うように下げられなくなると、相続税や贈与税にかかわることは覚えておくべきでしょう。

所得税において注意すること

また、所得税の分野では必要経費の範囲が狭まってしまう可能性もあります。

親族へ貸している部屋や土地については、自分で使っているのと同じように考えられることから、経費として計上できなくなってしまうのです。

一見、空いている部屋を親族へ貸せば、家賃収入がなくなる分所得税が安くなるように思えるかもしれません。

ところが必要経費の幅が狭くなってしまうことを考えれば、実際はあまりお得に感じられない可能性が高いのです。

このように親族へ無償で貸す前に、各種税金へどのような影響を与えているのか確認することが重要となります。

無償貸し付けをするよりも空室対策に力を入れよう

オーナーにとって、やはり空室リスクは避けたいものです。

「空室のままにしておくよりは親族に貸したほうがよい」というのはまったくその通りですが、身近な人へ貸すよりはやはり入居者を見つけるべく空室対策をしたほうがよいでしょう。

税金への影響面はもちろんのこと、親族に無償で貸しているあいだは次の入居者を受け入れることができません。

そのあいだ、物件の収益力が下がってしまうことは理解しておきましょう。

それを思うと、やはり大事なのは「空室対策」と言えるでしょう。

空室が発生したときには、不動産管理会社などの協力をあおいですみやかに入居者を獲得することが、長い目で見ても利益につながります。

もし、なかなか入居者が決まらずに悩んでいるのならば、今一度設備や環境を見直しましょう。

設備投資や機能のさらなる充実が、新たな入居者の獲得につながるかもしれません。

まとめ

賃貸物件の空室はそのままにしておかないために、身近な人や親族に貸し出すという方法も問題はありません。

しかし親族へ無償で物件を提供したことによって、節税効果を見込めなくなってしまう可能性もあります。

リスクを減らすためにもまずは、現在の空室をなくすべく入居者が見つかりやすい設備や条件を考え、改善を検討してみることをおすすめします。