オーナーチェンジ物件は売れない？売却するなら覚えておきたい注意点 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年12月24日

経営している賃貸物件は、さまざまな理由によってオーナーチェンジを選択することもあるでしょう。

そんなオーナーチェンジ物件ですが、売却にあたっては注意しなければならない点がいくつかあります。

思わぬトラブルが起こらないよう、あらかじめ知識を深めておきましょう。

• 1 オーナーチェンジ物件とは？
• 2 オーナーチェンジ物件は売却金額が安くなってしまう？
• 3 入居率が低いオーナーチェンジ物件は売れ残りやすい
• 4 居住用の購入希望は応じないほうがいい
• 5 オーナーチェンジ物件をスムーズに売却するには
• 6 まとめ

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、入居者目線でいえば「入居期間内に、オーナーがチェンジした物件」のことです。

そしてオーナー目線でいうと、入居者がいる物件を売買する（＝オーナーが変わる）ことを指します。

賃貸契約の内容については、基本的に「以前のオーナーが結んだ内容を、新しいオーナーが引き継ぐ」形となります。

オーナーチェンジ物件には、オーナーチェンジ物件ならではの特徴がありますので、覚えておきましょう。

オーナーチェンジ物件は売却金額が安くなってしまう？

オーナーチェンジ物件を売却するにあたって、注意しなければならないのが売却金額にまつわる点です。

収益物件の価値は、その物件が「先々どのくらいの収益をもたらしてくれそうか」というポイントで判断されます。

もちろん先々のことを完璧に予想するのは難しいものですが、「収益還元法」と呼ばれる方法で計算されます。

このとき物件の空室率が高かったり、家賃金額がほかの物件よりも安かったりして収益が期待できなかったときには、売却査定金額にも影響を及ぼします。

そしてオーナーチェンジ物件は、査定金額が相場よりも下がりやすい傾向にあるのです。

そのため実際に売却の話を進めていくあいだにもほかの同条件の物件に比べて、「なぜか安い金額にしかならない」と不満を覚えてしまうかもしれません。

入居率が低いオーナーチェンジ物件は売れ残りやすい

オーナーチェンジ物件でも、利回りが高ければ確実に売れるのでは？思うかもしれません。

しかしオーナーチェンジ物件となると、先程解説したように査定に影響を与えてしまいます。

最悪のケースでは、利回りが高く魅力的な物件なのにもかかわらず売れ残ってしまうケースもあります。

というのも入居率の低い物件の場合、どれほど利回りが高くても新しいオーナーから「安定的な家賃収入が見込めるだろうか？」と不安に思われてしまうためです。

やはり物件を購入する買主にとって、もっとも重要な要素は「投資したぶん、きちんと回収できるかどうか」です。

入居率の低い物件は、家賃収入を見込みにくいことからどうしても売れにくくなってしまうでしょう。

そもそも新築や改装ではないオーナーチェンジ物件を選んで購入する買主にとって「一から入居者募集をしなくてよい」というメリットは大きいものです。

それなのに入居率が低いとなると、せっかくオーナーチェンジ物件を選ぶメリットがなくなってしまうとさえ言えます。

それでももし、浴室乾燥機つき、オートロックマンションつきといった魅力ある設備があるのならば、ほかの物件と比較して需要は期待できるでしょう。

安定した金額で売却したいのなら、リフォームやリノベーションによって付加価値をプラスするのもひとつの手です。

居住用の購入希望は応じないほうがいい

オーナーチェンジ物件の購入希望者が見つかったとしても、その人が「居住用に購入したい」という場合はあまりおすすめできません。

オーナーチェンジ物件に新しいオーナーが住むとなると、その前に内覧が必要となります。

そもそも入居者がいる部屋に入居予定ならば、現在の入居者に退去してもらわなければいけません。

オーナーの自己都合によって入居者に退去をお願いするのは難しく、スムーズにいかない場合も多いでしょう。

「退去のタイミングで入居できればいい」と考えていても、その前には内覧が必要になりますよね。

このように手続きにあたっては、なにかとトラブルになる可能性が高いものです。

そのため住居用に購入したいという申し出には、必ず条件を聞き不安があればお断りするようにしてください。

オーナーチェンジ物件をスムーズに売却するには

オーナーチェンジ物件を売却するにあたっては「新しいオーナーにとってメリットが大きな状態で売却する」ということが重要になります。

あらかじめ入居率をできる限り高くしておき「家賃収入が見込める物件だ」と価値をアピールしておきましょう。

売りに出す前に多くの入居者に契約更新をお願いしたり、空室には新しい入居者を見つけたりしておきたいものです。

そのためにもまず、更新料を割引、もしくは無料にするというのもひとつの手です。

もちろん極端に損失になるのであれば不要ですが、めぐりめぐって高値で売却できるきっかけになると考えれば、検討する価値はあるでしょう。

更新をためらっている理由が家賃なのであれば、こちらも一度見直してみるといいかもしれません。

家賃、そして敷金・礼金の減額や見直しは新規入居希望者を獲得するきっかけにもなります。

思うように空室対策が進んでいないときには、家賃や敷金・礼金の負担を下げられないか確認してみてください。

あわせて、仲介会社を見直すのもよいでしょう。

仲介会社によって、集客力があるかどうかは異なります。

やはり対応が遅い、不親切、知名度が低い会社は利用者が少なく、その分入居者も決まりにくくなってしまいます。

「条件は悪くないはずなのに、思ったよりも入居希望者がいない」というケースでは、ほかの仲介業者に依頼したことで入居者が増えることもあるものです。

仲介業者の評判も調べた上で、集客力のありそうな会社に依頼してみましょう。

一方で、更新料や家賃を安くすることによってのちのちの利回りが悪くなってしまう可能性もあります。

利回りの悪い物件もやはり買主の目に留まりにくくなってしまうので、バランスを見極めなければいけません。

「家賃はそのままだけど、設備が充実している」という状態へ導くことも、新規入居希望者を獲得することにつながりますよ。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、場合によっては平均よりも売却金額が安くなってしまう可能性があります。

しかし、入居率を高くしておくなどポイントをおさえておけば、買主の目に留まりやすくなるでしょう。

空室対策に「家賃を下げる」という手もありますが、利回りが悪くなってしまう可能性もあることから、設備を充実させるなどして入居希望者を獲得しましょう。