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賃貸借契約書の「特約」とは？内容の事例と承認されにくいケースについて
最終更新日:2021年09月15日
“賃貸契約を結ぶ上での必需品となる賃貸借契約書ですが「必要に迫られて用意しているものの細かい内容や詳細な決まりについては知識が曖昧……」という人もいるのではないでしょうか。
今回注目するのは特に「賃貸借契約書の特約内容」です。
入居者と独自の決まりごとを共有できる特約では、できること、そしてできないことがありますので理解を深めておきましょう。
賃貸借契約書とは
賃貸借契約書とは、賃貸物件を貸し出すにあたって、物件オーナーと入居者のあいだで作成する契約書のことです。
どのように部屋を借りてもらうか、細かな約束を明確にしてお互いに「ここに書かれている内容について同意しました」と示す役割を果たします。
たいていの場合、不動産会社を通じて賃貸借契約書を作成・捺印するため、二者間だけでなく第三者の視点も入ります。
非常に大事な役割を果たすものですから、双方とも内容についてよく理解した上で捺印する必要があります。
というのも万が一、契約後にトラブルがあったときは「賃貸借契約書でどのように扱われているか」が焦点となります。
例えばオーナーが「こういった行為は禁止です！」と訴えても「賃貸借契約書には書かれていません」と主張されてしまえば、意見を通すことは難しくなるでしょう。
反対に、入居者から「おかしい！」と主張されたことでも、賃貸借契約書に記載されているなら「でも、同意の上で契約しましたよね？」と主張できます。
賃貸借契約書の「特約」とは
賃貸借契約書の内容を確認する上で、注意したいのが「特約」の存在です。
特約とは、簡単に説明すれば「特別な約束」です。
賃貸借契約書で交わされる約束の多くは、「一般的に交わされる約束」で、ケースが異なっても共通する項目は少なくありません。
例えば「家賃は◯万円とする」「毎月◯日までに支払うこと」といった項目です。
それに対して特約は、「私とあなたのあいだで個人的に約束をしましょう」という約束のことです。
賃貸のやりとりにおいて、当事者間でのどのような約束を取り決めるかについては細かなルールがありません。
そのため、個人的なルールを「特約」として作り、契約内容に個別に導入できます。
ただし内容については、どんなことでも必ず特約として設定できるわけではありません。
法律違反の内容はもちろん認められませんので、特約を導入するときには内容をよく吟味する必要があります。
特約の具体的な事例
それでは具体的に、どのような内容が認められるのか解説していきます。
特約は、室内の状態を悪くする可能性がある場合に設けることが少なくありません。
例えばペット飼育にまつわる特約です。
犬や猫を室内で飼育する入居者を受け入れる場合には、壁材や床材が傷つけられてしまうリスクが発生します。
そのとき、特約で「ペットによる損害賠償額」を決定しておくと、なにかあったときにも入居者へ損害賠償を請求できるようになります。
また、室内でのたばこの問題も同様です。
たばこは壁紙や天井、床などの素材がくすんでしまうなど、状態を悪くする可能性があります。
さらに臭いも大きな問題となり、退去後しっかり換気・クリーニングをしてもいつまでも臭いが残ってしまうことはめずらしくありません。
そのため「室内での喫煙は不可」という特約を設けておくことで、室内喫煙を防ぐことができます。
一方で「禁止すれば解決」という簡単な問題にはならないのが難しいところです。
室内でたばこが吸えないとなると、換気扇の下やベランダでの喫煙をする人も増えるでしょう。
すると換気扇そのものが汚れ、なかなか消えないしつこい臭いがついてしまったり、近隣の住宅まで臭いが届いてしまったりといった新たなトラブルにつながります。
「ベランダで干していた洗濯物が臭くなった」といった別のクレームも起きかねませんので、十分注意しましょう。
特約はどんな内容でも必ず受け入れられるわけではない
このように、部屋を綺麗に使ってもらうための大切なポイントとなる特約ですが、すべての内容を必ず特約に取り入れてもらえるわけではありません。
内容によっては、不動産会社や入居者から「不適切だ」と主張を受け、考え直すことになるかもしれません。
例えば学生寮のように使われる物件では「異性の入室を禁止」とするような特約もあります。
しかし年齢に関係なくさまざまな人が入居している物件であれば、ファミリー層なども受け入れることになるでしょう。
その中で「学生は異性を入室させてはいけない」といった特約を作っても「ほかの部屋の人は性別に関係なく自由に行き来しているのに……」と不満を抱かれてしまうでしょう。
本当に適切な内容かどうか、客観的な意見も踏まえてよく検討してください。
まとめ
物件オーナーと入居者のあいだで取り交わす賃貸借契約書は、その後の生活にも関係していく重要な取り決めです。
その中において「特約」は、オーナーが内容を自由に決められるため上手に取り入れるべきでしょう。
ただしすべての内容が受け入れられるわけではありませんので、多くの事例や客観的意見を参考にしながら考えてみてください。”
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| 間取り・専有面積 | 1R・18㎡ |
| 相場家賃／管理費 | 35,000円／5,000円 |
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物件情報
| 住所 | 滋賀県草津市 |
|---|---|
| 築年数 | 24年 |
| 間取り・専有面積 | 2LDK・60㎡ |
| 相場家賃／管理費 | 66,000円／6,000円 |
| 成約家賃／管理費 | 72,000円／6,000円 |
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